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房地产企业发生这些业务如何正确进行涉税处理?

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发表于 2018-7-2 18:04:45 | 显示全部楼层 |阅读模式
  润广房地产开发有限责任公司成立于2015年2月,实收资本9000万元,其中自然人持股3000万元,随后购得320亩土地的使用权,进行房地产项目的开发,开发的楼盘有A、B、C三栋高层楼房。

  2017年申报应纳税所得额为200万元,已经缴纳企业所得税50万元。该项目总可售面积100000平方米,2017年已售面积40000平方米。2017年12月31日公司聘请税务师帮助审查账务,发现存有税收疑问的业务和事项如下:(单位均为“万元”)

  1.2017年1月6日凭证。

  支付房屋所有权登记费:

  借:开发成本 0.042

  贷:现金 0.042

  2.2015年1月23日凭证。

  支付建安工程款:

  借:开发成本——建筑安装工程费1100

  贷:银行存款——璟秀区工行营业部 1100

  说明:支付第一建筑工程有限公司建筑安装工程费1000万元,按照合同约定,该费用营业税金及附加100万元由我公司承担。

  取得发票,票面建筑安装工程费1000万元,票面营业税金及附加100万元。

  3.2017年1月30日凭证。

  支付样板房费用:

  借:开发成本——建筑安装费 40

  贷:银行存款——璟秀区工行营业部 40

  说明:为促进商业销售,在售楼部外侧使用活动板房搭建样板房,支付样板房搭建及装修费用。

  4.2017年2月17日凭证。

  支付施工中造成隔壁小区房屋产生裂缝赔偿:

  借:开发成本——建筑安装工程费

  10贷:银行存款——璟秀区工行营业部 10

  5.2017年3月10日凭证。

  支付优秀员工王东奖励:

  借:管理费用——其他 2

  贷:银行存款——璟秀区工行营业部 2

  王东当月工资发放明细:应发工资8600元、五险430元、住房公积金1500元、应交个税212元、实发工资6458元。

  6.2017年3月20日凭证。

  举办购房抽奖活动,奖品为小汽车:

  借:固定资产——奥迪汽车 11

  贷:银行存款——璟秀区工行营业部 11

  借:销售费用 11

  贷:固定资产——奥迪汽车 11

  7.2017年4月21日凭证。

  摘要:股东张道发借用公司资金用于购房

  借:管理费用——其他 100

  贷:银行存款——璟秀区工行营业部 100

  8.2017年8月21日凭证。

  摘要:支付股东刘明杨家庭旅游费借:

  管理费用——办公费 6.2

  贷:银行存款——璟秀区工行营业部 6.2

  9.2017年9月27日凭证。

  退还程家乐员工集资款20万元,支付利息8000元。

  借:其他应付款——程家乐 20财务费用 0.8

  贷:银行存款——璟秀区工行营业部 20.8

  10.2017年9月30日凭证。

  支付赞助费:
  借:营业外支出——赞助支出 8

  贷:银行存款——璟秀区工行营业部 8

  说明:新年将至,为协调公司与所在街道居委会关系,直接赞助居委会8万元整。

  11.2017年10月20日凭证。

  摘要:支付母公司金大地集团有限公司管理费

  借:管理费用——管理费 700

  贷:银行存款——璟秀区工行营业部 700

  12.2015年12月20日凭证。

  摘要:发放高管当月工资借:

  应付职工薪酬——工资 2

  贷:其他应付款——保险 0.06

  其他应付款——住房公积金0.4

  应交税费——个人所得税0.197

  银行存款——璟秀区工行营业部 1.343

  说明:2015年12月董事长王卫钱工资发放明细如下:应发工资2万元,五险600元,住房公积金4000元,应交个税1970元,实发工资13430元。13.2017年12月21日凭证。

  摘要:发放董事长王卫钱年薪

  借:管理费用 26

  贷:应付职工薪酬——工资 26

  借:应付职工薪酬——工资 26

  贷:银行存款——璟秀区工行营业部 26

  说明:公司董事长王卫钱年薪50万元,1月至12月已支付工资2×12=24万元,本次兑付26万元。

  14.2017年12月23日凭证。

  摘要:支付董事费借:管理费用——董事费 8

  贷:银行存款——璟秀区工行营业部 8

  说明:12月19日支付本公司2名董事的董事费。其中1名国内独立董事和公司董事长王卫钱各领取4万元。

  15.2015年12月31日凭证。

  摘要:支付华安设计院设计费

  借:开发成本——前期工程费 20

  贷:银行存款——西区工行营业部 20

  说明:聘请华安设计院设计为公司办公楼整体建造设计方案,按照合同支付50%设计费20万元。

  要求:根据提供资料的先后顺序,分税种扼要指出该公司存在的纳税问题,计算应补缴各税费金额。业务招待费、广告宣传费均未超标,统计部门公布的2016年度职工月平均工资4000元,假设不考虑其他因素。

案例解析

存在的问题

  业务(1):支付房屋所有权登记费应计入管理费用,应调减开发成本0.042万元,调减应纳税所得额0.042万元。

  业务(2):营业税金及附加应由施工方建安企业承担,不能列入开发成本。应调减开发成本100万元。

  业务(3):修建临时性建筑物作为样板房,其发生的建造、装修等费用,应计入房地产销售费用扣除。应调减开发成本40万元,调减应纳税所得额40万元。

  业务(4):支付施工中造成隔壁小区房屋产生裂缝赔偿应计入当期损益,应调减开发成本10万元、调减应纳税所得额10万元。

  业务(5):支付优秀员工王东奖励,应代扣代缴个人所得税。

  统计部门公布的2016年度职工月平均工资4000元,公积金扣除标准=4000× 3×12%=1440元。

  应代扣代缴个人所得税=[8600﹢ 20000-430-1500﹢(1500-1440)×23500]×25%-1005=4817.5元。

  少代扣代缴个人所得税=4817.5212=4605.5元。

  业务(6):举办购房抽奖活动,奖品为小汽车,应代扣代缴个人所得税。

  应代扣代缴个人所得税=110000× 20%=22000元。

  业务(7):股东张道发借用公司资金用于购房,与企业生产经营无关,不予税前扣除,应调增应纳税所得额100万元。股东借用公司资金用于购房,应视作向股东分红,代扣代缴个人所得税100×20%= 20万元。

  业务(8):支付刘明杨家庭旅游费,与生产经营无关,不予税前列支,应调增应纳税所得额6.2万元。

  支付股东刘明杨家庭旅游费,应视作向股东分红,代扣代缴个人所得税6.2× 20%=1.24万元。

  业务(9):支付程家乐利息8000元,应代扣代缴个人所得税8000×20%=1600元。

  业务(10):支付居委会赞助费不得税前扣除,应调增应纳税所得额8万元。

  业务(11):支付母公司金大地集团有限公司管理费,不得税前扣除,应调增应纳税所得额700万元。

  业务(12):发放董事长王卫钱当月工资,应代扣代缴个人所得税(与14号凭证一起计算)。

  业务(13):发放董事长王卫钱年薪,应按照年终一次性奖金代扣代缴个人所得税。

  260000/12=21666.67元

  应代扣代缴个人所得税260000× 25%-1005=63995元。

  业务(14):支付董事长王卫钱董事费,应代扣代缴个人所得税(与12号凭证一起计算个税)。

  公积金扣除标准=4000×3×12%= 1440元。

  应代扣代缴董事长王卫钱个人所得税[40000﹢20000-600-4000﹢(40001440)×2-3500]×35%-5505=14452元。

  少代扣代缴董事长王卫钱个人所得税=14452-1970=12482元。

  应代扣代缴独立董事个人所得税= 40000×0.8×30%-2000=7600元。

  业务(15):支付公司办公楼设计费应计入在建工程科目,不能在开发项目开发成本中列支,应调减开发成本20万元。

计算应补缴各税费金额

  1.个人所得税=4605.5(5)﹢22000(6)﹢200000(7)﹢12400(8)﹢1600(9)﹢ 63995(13)﹢12482(14)﹢7600(14)= 324682.5元

  2.企业所得税

  应调减开发成本=420(1)﹢1000000(2)﹢200000(15)=1200420元,应调增应纳税所得额=1200420×40000/100000= 480168元。

  合计应调增应纳税所得额=480168420(1)-400000(3)-100000(4)﹢1000000(7)﹢62000(8)﹢80000(10)﹢7000000(11)=8121748元。

  应补缴企业所得税=8121748×0.25500000=2030437-500000=1530437元。

文章仅代表作者个人观点。

来源:《中国会计报》6月29日10版
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