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房地产企业土地增值税清算实务:收入与成本确认详解

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发表于 2014-7-16 21:08:00 | 显示全部楼层 |阅读模式
【课程背景】
    一个阶段的经济过速增长使房地产行业同样面临投资增速持续下滑、开发商土地购置热情在消退、产品销售继续下挫且价格下行、资金面趋紧,政策调整逾期兑现的局面;国家税收指标难以完成、税务部门的清税工作紧锣密鼓的进行;房地产的利润空间越来越狭小,房地产土地增值税清算无疑成了房地产企业管理纳税的重点工作。
    房地产企业土地增值税清算是一项技术非常复杂的涉税工作,为了让房地产企业充分用足土地增值税清算中有利于房地产企业税收政策,精准确定土地增值税应税收入,梳理各项扣除成本,做好土地增值税清算工作,防范税收风险,依法合理纳税,提高企业的纳税遵从度,通过对房地产企业土地增值税清算中的“5项收入”和“5项成本”的确定技巧稽典型案例分析。使房地产企业财税管理人员掌握土地增值税清算中的“5”项收入和“5”项成本的确定技巧,提高土地增值税清算技能,规避税务风险。

【课程提纲】

第一部分 房地产企业土地增值税清算中的“5”项收入确认技巧及相关法律解析
(一)有关销售发票开具与否的收入确认
  1、全额开具销售发票的销售收入确认
  2、未开具发票或未全额开具发票但签订销售合同的收入确认
  3、未开具发票,未签订销售合同但实际已投入使用的收入确认
  4、未开具发票,未签订销售合同但实际未投入使用的收入确认
(二)房地产代收费用的收入确认
  1、代收费用计入房价或由房地产企业开发票的收入确认
  2、代收费用不计入房价并由房企以外的单位开发票的收入确认
(三)转让房地产收取“其他经济利益”的收入确认
  1、转让房地产合同未履行收取购买方违约金的收入确认
  2、转让房地产合同履行收取的违约金、滞纳金、赔偿金、分期付款(延期付款)利息的收入确认
  3、售后返租的收入确认
  4、转让价格明显偏低的收入确认
(四)视同销售房产收入的确认
  1、以房和土地用于抵债、投资和分配的收入确认
  2、拆迁安置房收入的确认
  3、土地置换收入的确认
  4、收取车库使用费的收入确认
  5、收到政府土地返还款建设拆迁安置房的收入确认
  6、土地使用权未发生转移但实质转让的收入确认
(五)委托中介机构售房的收入确认
  1、收取手续的收入确认
  2、视同买断的收入确认
  3、超基价分成的收入确认
  4、包销的收入确认
(六)不确认土地增值税收入的情形
  1、政策性拆迁补偿收入
  2、政府收回土地使用权而获得的土地补偿款收入
  3、将开发产品转为自用或出租
  4、在租赁土地上建造房产而销售的
  5、不征或免征土地增值税的法定情形

第二部分 房地产企业土地增值税清算中的“5”项成本确认技巧及相关法律解析
(一)土地取得成本的确认
  1、房地产企业接受土地投资入股的土地成本确认
  2、通过招挂拍获得国家收回国有土地使用权的土地成本确认
  3、以桥换地、以路换地的土地成本确认
  4、购买土地并承担土地转让方相关税金的土地成本确认
  5、非货币型交易方式获得土地使用权的土地成本确认
  6、通过招挂拍获得国有土地使用权的土地成本确认
(二)拆迁补偿费用的确认
  1、现金补偿费用的确认
  2、拆迁安置房的成本确认
  3、周转房成本的确认
(三)建筑安装成本的确认
  1、建筑工程中“甲供材”成本的确认
  2、装修工程中“甲供材”和安装工程中“甲供设备”成本的确认
  3、园林绿化工程中的绿化费用的确认
(四)其他开发成本的确认
  1、开发间接费用的确认
  2、公共配套设施费用的确认
  3、土地增值税清算中共同成本费用的分配
(五)土地增值税扣除项目中特别注意的4个问题
  1、将生地变熟地再转让的土地增值税问题
  2、土地增值税扣除项目应注意的14个关键点
  3、商铺住宅联体楼的土地增值税的计算
  4、土地增值税清算后尾房销售的土地增值税计算
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